Als Nachmieter wird die Person bezeichnet, die nach dem Auszug in eine Wohnung einzieht und den bestehenden Mietvertrag entweder übernimmt oder einen neuen abschliesst. Der Begriff taucht immer dann auf, wenn ein Mietverhältnis früher enden soll, als es die Kündigungsfrist erlaubt - der ausziehende Mieter schlägt einen Ersatz vor und bittet um vorzeitige Entlassung aus dem Vertrag.
Verbreitet ist dabei die Annahme, man dürfe drei Nachmieter benennen und sei dann aus dem Vertrag. Das trifft nicht zu. Ein allgemeines Recht auf Stellung eines Nachmieters gibt es im deutschen Mietrecht nicht. Trotzdem lohnt der Versuch fast immer, weil viele Vermieter aus praktischen Gründen zustimmen und sich damit erhebliche Kosten sparen lassen.
Wann ein Anspruch besteht
Ein durchsetzbarer Anspruch entsteht nur in zwei Konstellationen. Die erste ist eine ausdrückliche Nachmieterklausel im Mietvertrag; steht sie dort, gilt sie zu den dort genannten Bedingungen. Die zweite ist ein besonderes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Entlassung, das schwerer wiegt als das Interesse des Vermieters an der Fortsetzung.
Anerkannt sind dafür etwa ein berufsbedingter Umzug in eine andere Stadt, ein Wechsel ins Pflegeheim, schwere Krankheit oder eine erhebliche Veränderung der Familienverhältnisse. In diesen Fällen muss der Vermieter einen zumutbaren Ersatzmieter akzeptieren. Bei einem gewöhnlichen Wohnungswechsel ohne besonderen Grund besteht dagegen kein Anspruch - dort bleibt es bei der Bitte, der der Vermieter nachkommen kann, aber nicht muss.
Was einen zumutbaren Nachmieter ausmacht
Zumutbar ist ein Interessent, der wirtschaftlich leistungsfähig und persönlich zuverlässig ist und die Wohnung zu unveränderten Bedingungen übernehmen will. Als Faustregel gilt ein Nettoeinkommen von etwa dem Dreifachen der Kaltmiete. Der Vermieter darf eine Selbstauskunft, Einkommensnachweise und eine Bonitätsauskunft verlangen und den Bewerber ablehnen, wenn diese Unterlagen nicht überzeugen.
Nicht ablehnen darf er dagegen aus sachfremden Gründen. Ebenso wenig muss ein Interessent akzeptiert werden, der die Wohnung nur für wenige Monate mieten oder deutlich weniger zahlen möchte. Wer die Chancen erhöhen will, legt dem Vermieter gleich mehrere ernsthafte Bewerber mit vollständigen Unterlagen vor - und zwar schriftlich, damit später nachvollziehbar bleibt, wann welcher Vorschlag gemacht wurde.
Vertragübernahme oder Neuvertrag
Rechtlich gibt es zwei Wege. Beim Neuvertrag endet das alte Mietverhältnis, und der Vermieter schliesst mit dem Nachmieter einen eigenen, neuen Vertrag - häufig zu anderen, meist höheren Konditionen. Das ist der Normalfall und für den ausziehenden Mieter der sauberste Weg, weil er anschliessend nichts mehr mit der Wohnung zu tun hat.
Bei der Vertragübernahme tritt der Nachmieter in den bestehenden Vertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Das ist für ihn attraktiv, wenn die Miete unter dem heutigen Marktniveau liegt. Wichtig ist dann eine dreiseitige schriftliche Vereinbarung zwischen Vermieter, altem und neuem Mieter, in der auch die Übertragung der Kaution ausdrücklich geregelt wird. Ohne diese Klarstellung entstehen später regelmässig Auseinandersetzungen darüber, wer wem was zurückzahlt.
Ablöse für Einbauten
Häufig möchte der ausziehende Mieter Einbauküche, Lampen, Markise oder Bodenbeläge nicht mitnehmen und bietet sie dem Nachmieter gegen eine Ablöse an. Das ist zulässig, solange der Preis in einem angemessenen Verhältnis zum Zeitwert steht. Überhöhte Forderungen können später zurückgefordert werden, wenn der verlangte Betrag den Wert um mehr als die Hälfte übersteigt.
Sinnvoll ist eine schriftliche Aufstellung mit Anschaffungsjahr, Neupreis und vereinbartem Preis je Gegenstand. Nach einem Todesfall ist dieser Weg besonders interessant, weil sich so ein Teil des Hausrats direkt in der Wohnung verwerten lässt, statt ihn abtransportieren und entsorgen zu müssen. Was der Nachmieter nicht übernimmt, geht in die Verwertung oder in die Entrümpelung.
Nachmietersuche nach einem Todesfall
Erben, die in ein Mietverhältnis eingetreten sind, können ebenfalls einen Nachmieter vorschlagen, um die drei Monate Restlaufzeit zu verkürzen. In gefragten Lagen stimmen Vermieter dem oft zu, weil sie die Wohnung ohnehin sofort neu vergeben können. Voraussetzung ist allerdings, dass die Wohnung zeigbar ist - und das setzt voraus, dass sie geräumt oder zumindest weitgehend leer ist.
Praktisch bedeutet das eine veränderte Reihenfolge: Erst wird gesichtet und geräumt, dann wird gezeigt. Eine leere, saubere Wohnung findet innerhalb weniger Tage Interessenten, eine vollgestellte dagegen kaum. Wer diesen Weg gehen will, sollte die Räumung deshalb sehr früh ansetzen und nicht erst kurz vor dem regulären Vertragsende - dann bleibt genug Zeit, um den eingesparten Monat tatsächlich zu realisieren.
Fazit
Ein allgemeines Recht, drei Nachmieter zu benennen und dann aus dem Vertrag zu sein, gibt es nicht. Ein Anspruch besteht nur bei einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag oder bei einem besonderen Interesse wie Berufswechsel, Krankheit oder Heimeinzug. Ansonsten entscheidet der Vermieter frei - stimmt aber oft zu, wenn ihm ein solventer Bewerber mit vollständigen Unterlagen vorgelegt wird.
Der grösste Hebel liegt darin, die Wohnung schnell zeigbar zu machen. Bei einer Haushaltsauflösung wird sortiert, verwertet und besenrein übergeben, sodass die Neuvermietung nicht am Inventar scheitert - eine kurze Anfrage genügt für einen Termin vor Ort.
