Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt einvernehmlich zu beenden. Anders als bei einer Kündigung entscheidet nicht eine Seite allein, sondern beide legen das Ende gemeinsam fest - und zwar unabhängig von gesetzlichen oder vertraglichen Fristen.
Das macht ihn zum wirksamsten Werkzeug, wenn eine Wohnung schneller frei werden soll als es die Kündigungsfrist erlaubt. Nach einem Todesfall lassen sich damit ein bis zwei Monatsmieten sparen, wenn die Wohnung ohnehin zügig geräumt wird. Gleichzeitig birgt er Risiken, denn wer unterschreibt, verzichtet auf den Kündigungsschutz und kann sich hinterher kaum noch auf Fristen berufen.
Wann er sich anbietet
Typisch ist der Fall, dass ein Mieter kurzfristig umziehen muss oder ins Pflegeheim wechselt und die drei Monate Frist nicht mehr sinnvoll sind. Ebenso häufig kommt er nach einem Todesfall zum Einsatz: Die Erben wollen die Wohnung so schnell wie möglich zurückgeben, der Vermieter kann sie in gefragter Lage sofort weitervermieten. Beide Seiten gewinnen.
Auch der Vermieter kann ihn vorschlagen, etwa vor einer geplanten Sanierung oder wenn er die Wohnung verkaufen möchte. In dieser Konstellation ist Vorsicht geboten, denn hier gibt der Mieter seinen Kündigungsschutz auf. Wer in einer solchen Lage unterschreibt, sollte im Gegenzug etwas verlangen - eine Umzugskostenbeteiligung, einen Erlass der letzten Mieten oder den Verzicht auf Schönheitsreparaturen.
Was hineingehört
Der wichtigste Punkt ist das genaue Enddatum des Mietverhältnisses. Daneben werden der Termin der Wohnungsübergabe, die Zahl der zurückzugebenden Schlüssel und der Umfang der geschuldeten Reinigung festgehalten. Ausdrücklich geregelt werden sollte, ob und in welchem Umfang renoviert werden muss - das ist der häufigste Streitpunkt nach der Übergabe.
Ebenso wichtig sind Regelungen zur Kaution und zur Betriebskostenabrechnung: Bis wann wird abgerechnet, bis wann ausgezahlt? Sinnvoll ist ausserdem eine Abgeltungsklausel, wonach mit Erfüllung des Vertrags alle wechselseitigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis erledigt sind. Der Vertrag sollte schriftlich abgefasst und von beiden Seiten unterschrieben werden - bei mehreren Erben von allen oder von einem Bevollmächtigten.
Der Unterschied zur Kündigung
Eine Kündigung ist eine einseitige Erklärung: Sie wirkt, sobald sie zugeht, und braucht keine Zustimmung. Dafür ist sie an Fristen gebunden und beim Vermieter zusätzlich an ein berechtigtes Interesse. Der Aufhebungsvertrag kennt beides nicht - er kann das Mietverhältnis auf den nächsten Tag beenden, setzt aber die Zustimmung der Gegenseite voraus.
Daraus folgt eine praktische Reihenfolge: Zuerst wird fristgerecht gekündigt, damit ein sicheres Enddatum feststeht. Erst danach wird über eine vorzeitige Aufhebung verhandelt. Wer umgekehrt vorgeht und nur verhandelt, verliert wertvolle Wochen, falls der Vermieter am Ende ablehnt. Diese doppelte Absicherung kostet nichts und hat sich in der Praxis vielfach bewährt.
Verhandlungsspielraum nutzen
Ein Vermieter stimmt eher zu, wenn er wenig Aufwand hat. Hilfreich ist deshalb, konkret zu benennen, wann die Wohnung geräumt und besenrein übergeben wird, und diesen Termin auch einzuhalten. Wer zusätzlich einen ernsthaften Nachmieter vorschlägt, erhöht die Chancen erheblich - auch wenn ein Anspruch darauf nur in Ausnahmefällen besteht.
Umgekehrt darf der Vermieter für seine Zustimmung keine Ablöse in beliebiger Höhe verlangen. Zulässig sind Regelungen, die einen tatsächlichen Nachteil ausgleichen, etwa nachweisbare Kosten für eine kurzfristige Neuvermietung. Wer sich unsicher ist, ob eine geforderte Zahlung angemessen ist, sollte den Entwurf vor der Unterschrift prüfen lassen; nachträglich lässt sich ein unterschriebener Aufhebungsvertrag praktisch nicht mehr korrigieren.
Der Zeitplan bis zur Übergabe
Wer ein früheres Enddatum vereinbart, muss es auch halten können. Deshalb sollte vor der Unterschrift feststehen, wie lange die Räumung tatsächlich dauert. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung ist meist an einem Tag leer, ein voll gestelltes Haus mit Keller, Speicher und Garage braucht dagegen mehrere Tage und ausreichend Container.
Sinnvoll ist, zuerst Dokumente und Wertsachen zu sichern, dann Verwertbares auszusondern und erst danach den Räumungstermin festzulegen. Schmuck, Münzen, Uhren oder Werkzeug lassen sich über ein Auktionshaus anbieten, was Zeit braucht, aber die Kosten spürbar senkt. Der eigentliche Termin für die Entrümpelung wird dann so gelegt, dass zwischen leerer Wohnung und Übergabe noch ein Puffertag bleibt.
Fazit
Der Mietaufhebungsvertrag beendet ein Mietverhältnis unabhängig von allen Fristen, verlangt dafür aber die Zustimmung beider Seiten. Er sollte Enddatum, Übergabetermin, Schlüsselzahl, Renovierungsumfang, Kaution und eine Abgeltungsklausel enthalten und immer schriftlich geschlossen werden. Sicherer ist, zunächst regulär zu kündigen und erst danach über ein früheres Ende zu verhandeln.
Jeder eingesparte Monat entlastet den Nachlass unmittelbar - vorausgesetzt, die Wohnung ist zum vereinbarten Termin wirklich leer. Bei einer Haushaltsauflösung wird genau darauf hin geplant, und eine kurze Anfrage genügt für einen Besichtigungstermin.
