Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum zwischen dem Zugang einer Kündigung und dem Ende des Vertrags. Im Mietrecht bestimmt sie, wie lange nach dem Kündigungsschreiben noch Miete gezahlt werden muss und bis wann die Wohnung zurückzugeben ist. Fristen sind damit die wichtigste Rechengrösse, wenn es darum geht, was eine Wohnungsauflösung am Ende kostet.
Denn jeder Monat, der zwischen Todesfall und Übergabe verstreicht, schlägt mit voller Miete und Nebenkosten zu Buche. Wer die Fristen kennt und die Kündigung zügig auf den Weg bringt, spart in vielen Fällen mehr Geld als durch jede Verhandlung über den Preis der Räumung. Umgekehrt entstehen die höchsten vermeidbaren Kosten dort, wo aus Unsicherheit wochenlang nichts passiert.
Die Grundregel bei Wohnraum
Für Mieter gilt eine feste Frist von drei Monaten, unabhängig davon, wie lange sie in der Wohnung gewohnt haben. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit dieser Monat mitzählt. Geht sie am vierten Werktag ein, verschiebt sich das Vertragsende um einen vollen Monat - allein aus diesem Detail entstehen jedes Jahr unzählige unnötige Mietzahlungen.
Für Vermieter ist die Frist gestaffelt: drei Monate in den ersten fünf Jahren, sechs Monate ab dem sechsten Jahr und neun Monate ab dem neunten Jahr der Überlassung. Zusätzlich braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf. Der Mieter dagegen muss seine Kündigung nicht begründen. Wichtig ist in beiden Richtungen die Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift; eine E-Mail genügt nicht.
Das Sonderkündigungsrecht nach einem Todesfall
Stirbt der Mieter, endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Es geht auf den Ehegatten, den Lebenspartner oder andere Haushaltsangehörige über, die mit ihm zusammengelebt haben; ist niemand vorhanden, treten die Erben ein. Beide Seiten erhalten dann ein Sonderkündigungsrecht.
Erben können das Mietverhältnis ausserordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, müssen das aber innerhalb eines Monats erklären, nachdem sie vom Tod und vom Eintritt in den Vertrag erfahren haben. Praktisch bedeutet das: drei Monate Miete statt einer möglicherweise längeren vertraglichen Bindung - vorausgesetzt, die Monatsfrist wird eingehalten. Wer sie versäumt, bleibt an die ordentlichen Bedingungen gebunden. Der Kündigung sollte immer eine Sterbeurkunde beiliegen.
Zugang, Nachweis und typische Fehler
Massgeblich ist nicht das Datum des Schreibens, sondern der Zugang beim Empfänger. Deshalb reicht ein einfacher Brief rechtlich zwar aus, lässt sich im Streitfall aber nicht beweisen. Bewährt hat sich der persönliche Einwurf mit einem Zeugen oder ein Einwurf-Einschreiben; ein Übergabe-Einschreiben ist ungeeignet, weil es bei Abwesenheit erst später abgeholt wird und der Zugang sich dadurch verschiebt.
Ein zweiter häufiger Fehler betrifft die Unterschriften. Standen mehrere Personen im Mietvertrag, müssen alle kündigen; bei mehreren Erben unterschreiben entweder alle oder einer mit Vollmacht der übrigen. Fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung unwirksam - und das fällt meist erst auf, wenn die Wohnung längst leer ist und trotzdem weiter Miete abgebucht wird.
Die Frist als Zeitplan nutzen
Drei Monate klingen nach viel Zeit, schrumpfen in der Praxis aber schnell. Realistisch ist folgender Ablauf: In den ersten Wochen werden Dokumente gesichert, die Erbfolge geklärt und die Kündigung zugestellt. Danach folgt die Sichtung des Hausrats mit Entscheidungen darüber, was behalten, verkauft, gespendet oder entsorgt wird. Verwertbares braucht Vorlauf, weil eine Versteigerung Termine hat.
Im letzten Monat wird geräumt und gereinigt. Sinnvoll ist, die eigentliche Entrümpelung etwa zwei Wochen vor dem Übergabetermin anzusetzen, damit noch Zeit für kleine Reparaturen und einen zweiten Durchgang bleibt. Wer stattdessen bis zum letzten Wochenende wartet, zahlt am Ende häufig einen weiteren Monat Miete, weil die Übergabe nicht rechtzeitig zustande kommt.
Verkürzung durch Vereinbarung
Vermieter und Mieter können sich jederzeit auf ein früheres Vertragsende einigen. Üblich ist das über einen Mietaufhebungsvertrag oder über die Stellung eines Nachmieters. Verpflichtet ist der Vermieter dazu nicht, doch in Regionen mit hoher Nachfrage stimmt er häufig zu, weil die Wohnung ohnehin sofort weitervermietet werden kann.
Der Vorschlag lohnt sich fast immer, weil jeder eingesparte Monat direkt den Nachlass entlastet. Wichtig ist, die Einigung schriftlich festzuhalten und darin ausdrücklich das Enddatum, den Übergabetermin und den Verzicht auf weitere Forderungen zu benennen. Mündliche Zusagen am Telefon sind erfahrungsgemäss die häufigste Quelle späterer Auseinandersetzungen über genau diese Punkte.
Fazit
Mieter kündigen mit drei Monaten Frist, Vermieter je nach Mietdauer mit drei, sechs oder neun Monaten. Nach einem Todesfall haben Erben ein Sonderkündigungsrecht, das allerdings innerhalb eines Monats ausgeübt werden muss. Entscheidend ist der Zugang bis zum dritten Werktag, die Schriftform und die Unterschrift aller Beteiligten.
Wer die verbleibende Zeit rückwärts vom Übergabetermin plant, vermeidet den teuersten Fehler überhaupt - einen zusätzlichen Mietmonat, weil die Wohnung nicht rechtzeitig leer war. Bei einer Haushaltsauflösung wird der Termin fest eingeplant, und eine kurze Anfrage genügt für eine Einschätzung vor Ort.
