Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung, die ein Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses hinterlegt. Sie dient dem Vermieter als Absicherung für den Fall, dass Miete offen bleibt, Nebenkosten nachzuzahlen sind oder die Wohnung beschädigt zurückgegeben wird. Das Geld bleibt wirtschaftlich Eigentum des Mieters - der Vermieter verwahrt es lediglich treuhänderisch.
Genau dieser Punkt wird häufig missverstanden. Die Kaution ist keine vorausbezahlte Miete und darf auch nicht in den letzten Monaten abgewohnt werden. Und nach einem Todesfall gehört sie zum Nachlass: Erben, die eine Wohnung zurückgeben, haben Anspruch auf Auszahlung, sobald alle Forderungen abgerechnet sind - oft ein vierstelliger Betrag, der sonst schlicht liegen bleibt.
Höhe und Zahlungsweise
Bei Wohnraum darf die Kaution höchstens drei Nettokaltmieten betragen, also die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten. Eine darüber hinausgehende Vereinbarung ist unwirksam, der überschiessende Teil kann jederzeit zurückgefordert werden. Bei möbliertem Wohnraum und bei Gewerbemietverträgen gelten andere Regeln; dort sind höhere Sicherheiten zulässig.
Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden mit den nächsten Mietzahlungen. Eine Klausel, die die vollständige Zahlung vor Schlüsselübergabe verlangt, ist unwirksam. Neben der Barkaution sind auch ein verpfändetes Sparbuch, eine Bürgschaft der Bank oder eine Kautionsversicherung möglich - wobei bei Letzterer laufende Beiträge anfallen, die nicht zurückkommen.
Die Anlagepflicht des Vermieters
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, und zwar zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Das schützt den Mieter im Insolvenzfall: Ein ordnungsgemäss angelegtes Kautionskonto fällt nicht in die Insolvenzmasse. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit.
Legt der Vermieter das Geld nicht getrennt an, kann der Mieter die Miete in Höhe der Kaution zurückbehalten, bis der Nachweis vorliegt. In der Praxis ist es sinnvoll, sich das Kautionskonto einmal schriftlich bestätigen zu lassen und diese Bestätigung bei den Mietunterlagen abzulegen. Genau dieses Blatt suchen Angehörige später oft vergeblich, wenn sie eine Wohnung nach einem Todesfall abwickeln.
Wann die Rückzahlung fällig wird
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Der Vermieter darf eine angemessene Prüffrist beanspruchen, die nach ständiger Rechtsprechung im Regelfall drei bis sechs Monate beträgt. In dieser Zeit rechnet er ab, prüft den Zustand der Wohnung und macht offene Forderungen geltend. Danach ist die Kaution samt Zinsen auszuzahlen.
Ein Teilbetrag darf länger einbehalten werden, wenn die Betriebskostenabrechnung noch aussteht - allerdings nur in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung, nicht die gesamte Summe. Zurückbehalten darf der Vermieter ausserdem nur wegen berechtigter Ansprüche. Blosse Vermutungen genügen nicht; er muss den Mangel benennen und beziffern. Wer nach vier Monaten nichts gehört hat, sollte schriftlich eine Frist setzen.
Womit aufgerechnet werden darf
Aufrechnen darf der Vermieter mit rückständiger Miete, Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung, Kosten für die Beseitigung von Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, sowie mit Aufwendungen für eine nicht durchgeführte, aber wirksam vereinbarte Schönheitsreparatur. Ebenfalls abgezogen werden dürfen die Kosten für das Entfernen zurückgelassener Gegenstände.
Nicht abgezogen werden dürfen dagegen übliche Gebrauchsspuren, der Austausch veralteter Einrichtung und pauschale Renovierungskosten ohne konkreten Anlass. Auch unwirksame Renovierungsklauseln - etwa starre Fristenpläne - berechtigen zu keinem Abzug. Wer diese Grenzen kennt, kann eine Abrechnung Position für Position prüfen, statt den Endbetrag hinzunehmen.
Die Kaution im Nachlass
Nach einem Todesfall geht der Rückzahlungsanspruch auf die Erben über. Sie sollten frühzeitig schriftlich mitteilen, an welches Konto ausgezahlt werden soll, und dabei den Erbnachweis beilegen. Wichtig ist, den Anspruch nicht zu vergessen: Er verjährt in drei Jahren zum Jahresende, und in der Belastung nach einem Todesfall geht er sehr leicht unter.
Der beste Hebel für eine vollständige Rückzahlung ist eine saubere Übergabe. Eine vollständig geräumte, besenreine Wohnung mit vollzähligen Schlüsseln lässt kaum Raum für Abzüge. Wer die Wohnung dagegen halb voll zurückgibt, zahlt am Ende doppelt: einmal über die einbehaltene Kaution und einmal über die Rechnung, die der Vermieter für die Räumung stellt. Eine geplante Wohnungsauflösung ist deshalb praktisch immer die günstigere Variante.
Fazit
Die Kaution beträgt höchstens drei Nettokaltmieten, darf in drei Raten gezahlt werden und muss vom Vermieter getrennt und verzinst angelegt werden. Zurückzuzahlen ist sie nach einer Prüffrist von üblicherweise drei bis sechs Monaten, wobei nur berechtigte und bezifferte Forderungen abgezogen werden dürfen.
Für Erben ist sie ein realer Vermögenswert, der im Nachlass oft übersehen wird. Wer ihn sichern will, gibt die Wohnung geräumt und besenrein zurück. Bei einer Haushaltsauflösung ist genau das die Zielmarke, und eine unverbindliche Anfrage genügt für eine erste Einschätzung.
