Der Verkehrswert ist der Preis, der für ein Grundstück oder einen Gegenstand im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu einem bestimmten Stichtag erzielbar wäre. Massgeblich sind dabei die rechtlichen Gegebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften und die Lage - nicht aber ungewöhnliche Umstände oder persönliche Verhältnisse. Verkauft jemand unter Zeitdruck weit unter Wert oder zahlt ein Nachbar aus Interesse einen Liebhaberpreis, ändert das am Verkehrswert nichts.
In der Nachlassabwicklung ist dieser Wert die zentrale Rechengrösse. Er entscheidet darüber, ob ein Nachlass werthaltig oder überschuldet ist, wie hoch Pflichtteilsansprüche ausfallen, was das Finanzamt der Erbschaftsteuer zugrunde legt und wie Miterben untereinander abrechnen. Wer ihn zu hoch ansetzt, zahlt zu viel Steuer und streitet unnötig; wer ihn zu niedrig ansetzt, verschenkt Vermögen und riskiert Rückfragen der Behörden.
Die drei anerkannten Verfahren
Zur Ermittlung stehen drei genormte Verfahren zur Verfügung. Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab und eignet sich vor allem für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke. Das Sachwertverfahren addiert den Bodenwert und die um Alterung geminderten Herstellungskosten des Gebäudes; es kommt typischerweise bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz.
Das Ertragswertverfahren schliesslich stellt auf die erzielbaren Mieteinnahmen ab und wird bei vermieteten Objekten angewandt. In der Praxis werden die Verfahren häufig kombiniert und die Ergebnisse gegeneinander geprüft. Die Datenbasis liefern die Gutachterausschüsse der Landkreise und Städte, die alle beurkundeten Kaufpreise sammeln und daraus Bodenrichtwerte und Marktanpassungsfaktoren ableiten. Diese Zahlen sind öffentlich zugänglich und ein guter erster Anhaltspunkt.
Was den Wert nach oben und unten treibt
Die Lage bleibt der stärkste Faktor: Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen und die Entwicklung der Gemeinde wirken sich unmittelbar aus. Danach folgen Grundstücksgrösse, Zuschnitt, Wohnfläche und Baujahr. Erheblichen Einfluss haben ausserdem der Zustand von Dach, Fenstern und Heizung sowie die energetische Qualität, seit Energiekosten und gesetzliche Anforderungen stärker ins Gewicht fallen.
Wertmindernd wirken eingetragene Rechte. Ein lebenslanges Wohnrecht kann den Wert um einen beträchtlichen Anteil drücken, weil der Erwerber das Objekt über Jahre nicht nutzen kann. Ähnlich verhält es sich mit einem Niessbrauch, einem Wegerecht oder einem Sanierungsstau. Auch Altlasten wie ein alter Heizöltank, asbesthaltige Bauteile oder feuchte Keller schlagen spürbar zu Buche, weil der Käufer die Beseitigungskosten einpreist.
Wer den Verkehrswert feststellt
Für eine erste Orientierung genügen der Bodenrichtwert der Gemeinde und ein Blick auf vergleichbare Angebote. Wer verkaufen möchte, lässt sich üblicherweise von mehreren Maklern eine Einschätzung geben. Sobald es jedoch um Steuern, Pflichtteile oder eine Auseinandersetzung unter Miterben geht, ist ein schriftliches Gutachten die sicherere Grundlage.
Erstellt wird es von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder vom Gutachterausschuss. Ein Vollgutachten umfasst Ortstermin, Bauunterlagen, Grundbuchauszug und eine ausführliche Begründung; es kostet je nach Objekt meist zwischen 1.500 und 3.000 Euro, wird aber von Finanzämtern und Gerichten anerkannt. Ein Kurzgutachten ist günstiger, taugt jedoch nur für interne Zwecke. Die Kosten gehören zu den Nachlassverbindlichkeiten und mindern damit den steuerpflichtigen Erwerb.
Verkehrswert und Steuer
Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt zunächst einen typisierten Wert an, der nach standardisierten Regeln berechnet wird. Dieser Wert liegt häufig über dem tatsächlich erzielbaren Preis, weil individuelle Mängel nicht berücksichtigt werden. Erben haben jedoch das Recht, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen - und genau dafür dient ein Verkehrswertgutachten.
Der Nachweis lohnt sich vor allem bei sanierungsbedürftigen Objekten, bei belasteten Grundstücken und dann, wenn Freibeträge nur knapp überschritten werden. Ebenso relevant ist der Verkehrswert beim Pflichtteil, der als Geldanspruch aus dem Nettonachlass berechnet wird. Wird ein Haus zu niedrig bewertet, verkürzt das den Anspruch des Pflichtteilsberechtigten - ein häufiger Streitpunkt, der sich mit einem neutralen Gutachten meist schnell entschärft.
Warum die Räumung dem Wert hilft
Sachverständige beurteilen ein Objekt genauer, wenn sie es leer sehen. In vollgestellten Räumen bleiben Risse, Feuchtestellen und der Zustand von Böden und Leitungen verborgen; im Zweifel wird dann ein Abschlag angesetzt. Auch Käufer reagieren messbar anders auf ein aufgeräumtes Haus, weil sie sich die eigene Nutzung besser vorstellen können und weniger Aufwand befürchten.
Für Erben bedeutet das: Die Räumung sollte vor der Bewertung und vor der Vermarktung erfolgen, nicht danach. Sinnvoll ist, zuerst verwertbare Stücke auszusondern - Schmuck, Münzen, Werkzeuge, Instrumente -, sie über ein Auktionshaus anzubieten und erst dann den Rest zu entsorgen. So fliesst ein Teil des Hausrats als Erlös zurück, statt als Entsorgungsposten zu Buche zu schlagen, und das Objekt präsentiert sich am Bewertungstag von seiner besten Seite.
Fazit
Der Verkehrswert bildet ab, was ein Objekt am Stichtag im normalen Geschäftsverkehr wert ist. Ermittelt wird er über Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren, gestützt auf die Daten der Gutachterausschüsse. Für Steuern, Pflichtteile und Auseinandersetzungen unter Miterben führt an einem schriftlichen Gutachten selten ein Weg vorbei, zumal es den häufig zu hohen typisierten Steuerwert korrigieren kann.
Wer den bestmöglichen Wert erzielen will, sorgt vorher für klare Verhältnisse: Rechte im Grundbuch prüfen, Unterlagen zusammenstellen und die Räume leerräumen. Bei einer Haushaltsauflösung geschieht das in einem Zug, inklusive Verwertung des Brauchbaren, und eine unverbindliche Anfrage genügt für eine erste Einschätzung.
