Schönheitsreparaturen sind kosmetische Arbeiten wie Streichen, Tapezieren oder das Ausbessern kleiner Schäden, die in vielen Mietverträgen dem Mieter auferlegt werden. Bei einer Wohnungsauflösung nach Auszug oder Todesfall stellt sich regelmässig die Frage, ob und in welchem Umfang solche Arbeiten tatsächlich geschuldet sind, da sich die Rechtslage in den letzten Jahren erheblich zugunsten der Mieter gewandelt hat.
Viele Vermieter berufen sich auf Klauseln im Mietvertrag, die jedoch häufig unwirksam sind, weil sie gegen aktuelle Rechtsprechung verstossen. Wer eine Wohnung räumt, sollte deshalb genau prüfen, welche Anforderungen tatsächlich rechtlich durchsetzbar sind, bevor unnötig Zeit und Geld in Renovierungsarbeiten investiert wird.
Was bedeutet Schönheitsreparaturen genau?
Zu den klassischen Schönheitsreparaturen zählen das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern und das Ausbessern kleinerer Schäden wie Dübellöcher. Nicht dazu gehören grundlegende Renovierungen, Bodenerneuerungen oder die Beseitigung normaler Abnutzungsspuren, die durch die Miete bereits abgegolten sind. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen klargestellt, dass viele in Mietverträgen übliche Klauseln zu starren Fristen oder Farbvorgaben unwirksam sind.
Warum ist das Thema bei einer Wohnungsauflösung wichtig?
Erben oder Mieter stehen häufig unter Zeitdruck und möchten Streit mit dem Vermieter vermeiden, weshalb oft vorschnell in Renovierungsarbeiten investiert wird, obwohl diese rechtlich gar nicht geschuldet wären. Bei einer Wohnungsauflösung sollte deshalb zunächst der Mietvertrag genau geprüft werden, bevor Massnahmen ergriffen werden. Eine unwirksame Klausel bedeutet, dass der Mieter zur Streich- oder Renovierungsarbeit gar nicht verpflichtet ist, selbst wenn der Vermieter dies fordert.
Wie geht man mit Schönheitsreparaturen um?
Zunächst sollte der Mietvertrag auf die genaue Formulierung der entsprechenden Klausel geprüft werden, idealerweise mit rechtlicher Unterstützung bei Unsicherheiten. Starre Fristenpläne, Vorgaben zu bestimmten Farben oder die Verpflichtung zu einer Fachhandwerkerausführung machen eine Klausel häufig unwirksam. Sind tatsächlich Arbeiten geschuldet, können diese oft in Eigenregie erledigt werden. Parallel dazu sollte bei einer notwendigen Entrümpelung der Wohnung darauf geachtet werden, dass Wände und Böden beim Räumen nicht zusätzlich beschädigt werden.
Kosten und rechtliche Aspekte der Schönheitsreparaturen
Sind Schönheitsreparaturen tatsächlich wirksam vereinbart, halten sich die Kosten für einfaches Streichen meist in überschaubarem Rahmen, besonders bei Eigenleistung. Bei unwirksamen Klauseln entfällt die Verpflichtung vollständig, was erhebliche Kosten sparen kann. Im Streitfall lohnt sich eine rechtliche Prüfung, bevor man den Forderungen des Vermieters nachgibt. Bei einer Kontaktaufnahme zur Wohnungsräumung kann gleichzeitig geklärt werden, welche Arbeiten tatsächlich zusätzlich anfallen und welche nicht.
Häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen
Eine häufige Frage betrifft farbige Wände, deren Rückstreichung in Weiss oft von Vermietern gefordert, aber rechtlich häufig nicht durchsetzbar ist, insbesondere wenn die Wohnung ursprünglich unrenoviert übergeben wurde. Ebenso häufig gefragt wird, ob Erben bei einer geerbten Mietwohnung für Schönheitsreparaturen haften, was grundsätzlich der Fall ist, da sie in den Mietvertrag eintreten. Praktisch empfiehlt sich immer eine genaue Prüfung der individuellen Vertragslage, statt pauschal von einer Renovierungspflicht auszugehen.
Fazit
Schönheitsreparaturen sind häufig weniger umfangreich geschuldet, als viele Mieter und Erben annehmen, da zahlreiche Standardklauseln in Mietverträgen rechtlich unwirksam sind. Eine genaue Prüfung vor Beginn der Arbeiten spart Zeit und Geld. Für die praktische Räumung der Wohnung hilft eine unverbindliche Beratung weiter.
